Der französische Katasterplan ist online frei einsehbar, jedoch gibt er nicht den Namen des Eigentümers eines Grundstücks preis. Diese Verwirrung führt zu massiven Recherchen zu diesem Thema. Die Website cadastre.gouv.fr ermöglicht es, die Grenzen eines Grundstücks zu visualisieren, seine Referenz (Sektion und Nummer) zu erhalten und einen Auszug des Plans auszudrucken. Die personenbezogenen Daten unterliegen einem anderen administrativen Verfahren.
Um herauszufinden, wer ein Grundstück besitzt, muss ein spezifisches Dokument angefordert werden: die katastermäßige Matrix oder der Eigentumsnachweis. Dieses Dokument wird vom Dienst für Grundsteuer (SDIF) der betreffenden Gemeinde aufbewahrt und ist teilweise im Rathaus zugänglich. Die Kostenfreiheit des Zugangs hängt vom verwendeten Kanal und der Art der Anfrage ab.
Kataster online und Eigentumsdaten: was der Plan nicht zeigt
Das Portal cadastre.gouv.fr und die Plattform cadastre.data.gouv.fr veröffentlichen die geografischen Daten des Katasterplans: Umrisse der Grundstücke, Sektionen, Bebauung, kartografische Gestaltung. Diese Daten sind offen und wiederverwendbar. Im Gegensatz dazu gehören die Dateien der Eigentümer nicht zu den offenen Daten.
Die Unterscheidung wird selten klar erklärt. Der Katasterplan identifiziert und lokalisiert ein Grundstück. Er beweist nichts über das Eigentum. Der rechtliche Nachweis des Eigentums obliegt dem Dienst für Grundbuchwesen, der die registrierten notariellen Urkunden aufbewahrt.
Mehrere Online-Leitfäden lassen vermuten, dass man den Eigentümer eines Grundstücks direkt über den Kataster im Plan finden kann. Das ist technisch ungenau. Der Plan gibt die katastermäßige Referenz (zum Beispiel, Sektion AB, Grundstück 123) an, die dann als Schlüssel dient, um die zuständigen Dienste zu befragen.
Kostenlose Anfrage im Rathaus oder beim SDIF: Bedingungen und tatsächliche Grenzen
Zwei Stellen ermöglichen es, kostenlos Informationen über den Eigentümer eines Grundstücks zu erhalten: das Rathaus und den Dienst für Grundsteuer der Gemeinde.
Was das Rathaus mitteilen kann
Die Rathäuser verfügen über eine teilweise Kopie der katastermäßigen Matrix. Eine Privatperson kann dort hingehen und den Namen des Eigentümers eines Grundstücks, das durch seine katastermäßige Referenz identifiziert ist, anfragen. Dieser Vorgang ist kostenlos.
Das Rathaus gibt in der Regel nur den Namen des Eigentümers und die Bezeichnung des Grundstücks weiter. Es stellt nicht den gesamten Eigentumsnachweis zur Verfügung (Liste aller Vermögenswerte eines Steuerpflichtigen in der Gemeinde). Der Zugang im Rathaus bleibt der direkteste kostenlose Kanal für eine punktuelle Recherche.
Was der SDIF bereitstellen kann
Der Dienst für Grundsteuer (SDIF) besitzt die vollständige katastermäßige Matrix. Er kann einen Auszug der Matrix ausstellen, der alle Grundstücke und bebauten Eigentümer in der Gemeinde auflistet. Dieses Dokument ist umfassender als das, was das Rathaus übermittelt.
Die Anfrage erfolgt per Post, per E-Mail oder durch persönliches Erscheinen. Sie ist kostenlos. Der Antragsteller muss die katastermäßige Referenz des betreffenden Grundstücks angeben, die zuvor auf cadastre.gouv.fr erhalten wurde.
Wann die Verwaltung ein berechtigtes Interesse verlangt
Der Punkt, den die meisten Leitfäden auslassen, betrifft die Art der Anfrage. Um Informationen über die eigenen Vermögenswerte zu erhalten, ist keine Begründung erforderlich. Für Informationen über das Eigentum eines Dritten kann die Verwaltung die Nachweisführung eines berechtigten Interesses verlangen.
Allgemein akzeptierte Situationen ohne Schwierigkeiten:
- Suche nach dem Eigentümer eines angrenzenden Grundstücks im Rahmen eines Grenzprojekts oder der Nachbarschaftsrechte
- Identifizierung des Inhabers eines Grundstücks mit dem Ziel eines Erwerbs, wenn das Eigentum nicht zum Verkauf ausgeschrieben ist
- Überprüfung einer Eigentumsgrenze zur Lösung eines Streits zwischen Nachbarn
Anfragen, die aus bloßer Neugier oder aus kommerziellen Gründen (z. B. Immobilienakquise) motiviert sind, können abgelehnt werden. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige SDIF antworten ohne Fragen, andere verlangen eine schriftliche Begründung.
Dienst für Grundbuchwesen: das offizielle Dokument, das zählt
Der Kataster hat nie einen rechtlichen Nachweis des Eigentums dargestellt. Das Dokument, das zählt, ist der Hypothekenstand (oder Grundstücksblatt), das vom Dienst für Grundbuchwesen (ehemals Hypothekenverwaltung) ausgestellt wird.
Dieses Dokument dokumentiert die Historie der Übertragungen eines Vermögenswerts: aufeinanderfolgende Verkäufe, Schenkungen, laufende Hypotheken. Es ermöglicht die eindeutige Identifizierung des aktuellen Eigentümers und die Überprüfung der Existenz von Belastungen, die auf dem Vermögenswert lasten.
Die Anfrage erfolgt über ein Cerfa-Formular oder per Post an den zuständigen Dienst für Grundbuchwesen (denjenigen am Standort des Grundstücks). Dieser Dienst ist nicht kostenlos: Die Ausstellung eines Hypothekenstands zieht die Erhebung eines Beitrags zur Immobilien-Sicherheitsgebühr nach sich.
Der Rückgriff auf den Dienst für Grundbuchwesen wird in mehreren Fällen unerlässlich:
- Wenn der SDIF oder das Rathaus keine Auskunft geben können (Grundstück in einer Gemeinde, in der die Katasterdaten unvollständig oder veraltet sind)
- Wenn die Anfrage die Eigentumsgeschichte betrifft und nicht nur den aktuellen Eigentümer
- Wenn ein authentisches Dokument für ein rechtliches Verfahren erforderlich ist (Erbschaft, Enteignung, Dienstbarkeit)
Katasterreferenz: die Voraussetzung, ohne die keine Recherche erfolgreich ist
Alle beschriebenen Verfahren basieren auf einem gemeinsamen Ausgangspunkt: der katastermäßigen Referenz des Grundstücks (Gemeinde, Abschnittspräfix, Sektion, Grundstücksnummer). Ohne diese Referenz können weder das Rathaus, noch der SDIF, noch der Dienst für Grundbuchwesen eine Anfrage bearbeiten.
Auf cadastre.gouv.fr erfolgt die Suche nach Adresse oder durch Lokalisierung auf der Karte. Ein Klick auf das Grundstück zeigt seine Referenz an. Dieser Schritt ist völlig kostenlos und erfordert keine Anmeldung.
Drittanbieter-Plattformen wie Géofoncier oder France Cadastre bieten alternative Schnittstellen, um auf dieselben Referenzen zuzugreifen. Einige berechnen zusätzliche Dienstleistungen (Matrixauszug, Versand von vorab ausgefüllten Formularen). Der offizielle Katasterplan bleibt kostenlos auf dem Portal des Staates zugänglich.
Die vollständige Kostenfreiheit des Verfahrens endet an zwei Punkten: den Plan online einsehen, um die Referenz zu erhalten, und dann das Rathaus oder den SDIF befragen, um den Namen des Eigentümers zu erfahren. Sobald ein offizielles Dokument erforderlich ist, zieht der Zugang zum Grundbuchwesen Kosten nach sich.
Diese drei Informationsstufen zu verwechseln, birgt das Risiko, zu glauben, dass ein einfacher Klick auf eine Karte ausreicht, um eine Frage zu beantworten, die je nach Fall dem Verwaltungsrecht oder dem Zivilrecht unterliegt.