Het Franse kadaster is vrij toegankelijk online, maar het onthult niet de naam van de eigenaar van een perceel. Deze verwarring leidt tot massale zoektochten naar het onderwerp. De site cadastre.gouv.fr maakt het mogelijk om de grenzen van een perceel te visualiseren, de referentie (sectie en nummer) te verkrijgen en een uittreksel van het plan af te drukken. De nominatieve gegevens vallen onder een ander administratief circuit.
Om te identificeren wie een perceel bezit, moet een specifiek document worden aangevraagd: de kadastrale matrix of het eigendomsregister. Dit document wordt bewaard door de dienst voor onroerende voorheffing (SDIF) van de betrokken gemeente en is gedeeltelijk toegankelijk op het gemeentehuis. De gratis toegang hangt af van het gebruikte kanaal en het type aanvraag.
Kadaster online en eigendomsgegevens: wat het plan niet toont
Portaal cadastre.gouv.fr en het platform cadastre.data.gouv.fr publiceren de geografische gegevens van het kadaster: contouren van percelen, secties, bebouwing, cartografische aankleding. Deze gegevens zijn open en herbruikbaar. Daarentegen maken de bestanden van de eigenaren geen deel uit van de open gegevens.
Het onderscheid wordt zelden duidelijk uitgelegd. Het kadaster identificeert en lokaliseert een perceel. Het bewijst niets over het eigendom. Het juridische bewijs van eigendom valt onder de dienst van de onroerende publiciteit, die de geregistreerde notariële akten bewaart.
Verschillende online gidsen laten doorschemeren dat men de eigenaar van een perceel op het kadaster kan vinden rechtstreeks vanuit het plan. Dit is technisch onjuist. Het plan geeft de kadastrale referentie (bijvoorbeeld, sectie AB, perceel 123), die vervolgens als sleutel dient om de bevoegde diensten te raadplegen.
Gratis aanvraag bij het gemeentehuis of de SDIF: voorwaarden en werkelijke beperkingen
Twee balies maken het mogelijk om gratis informatie over de eigenaar van een perceel te verkrijgen: het gemeentehuis en de dienst voor onroerende voorheffing van de gemeente.
Wat het gemeentehuis kan meedelen
De gemeentehuizen beschikken over een gedeeltelijke kopie van de kadastrale matrix. Een particulier kan daarheen gaan en de naam van de eigenaar van een perceel dat is geïdentificeerd met zijn kadastrale referentie aanvragen. Deze procedure is gratis.
Het gemeentehuis communiceert in het algemeen alleen de naam van de eigenaar en de aanduiding van het perceel. Het verstrekt niet het volledige eigendomsregister (lijst van alle goederen van een belastingplichtige in de gemeente). Toegang via het gemeentehuis blijft het meest directe gratis kanaal voor een eenmalige zoektocht.
Wat de SDIF kan verstrekken
De dienst voor onroerende voorheffing (SDIF) heeft de volledige kadastrale matrix. Hij kan een uittreksel van de matrix verstrekken, dat een lijst bevat van alle percelen en gebouwen die door een eigenaar in de gemeente worden bezeten. Dit document is vollediger dan wat het gemeentehuis doorgeeft.
De aanvraag kan per post, per e-mail of door persoonlijk langs te gaan worden gedaan. Het is gratis. De aanvrager moet de kadastrale referentie van het betrokken perceel opgeven, die vooraf op cadastre.gouv.fr is verkregen.
Wanneer de administratie een legitiem belang vereist
Het punt dat de meeste gidsen vergeten te vermelden, betreft de aard van de aanvraag. Om informatie over eigen goederen te verkrijgen, is geen rechtvaardiging nodig. Voor informatie over het goed van een derde kan de administratie eisen dat een legitiem belang wordt aangetoond.
De situaties die doorgaans zonder problemen worden aanvaard:
- Zoeken naar de eigenaar van een aangrenzend terrein in het kader van een kadastrale of burenruzie
- Identificatie van de houder van een perceel met het oog op een aankoop, wanneer het goed niet te koop is aangeboden
- Verificatie van een eigendomsgrens om een geschil tussen buren op te lossen
Verzoeken die zijn gemotiveerd door eenvoudige nieuwsgierigheid of door een commerciële benadering (bijvoorbeeld vastgoedprospectie) kunnen worden geweigerd. De ervaringen op het terrein verschillen hierover: sommige SDIF’s reageren zonder vragen te stellen, anderen vragen om een schriftelijke rechtvaardiging.
Dienst van de onroerende publiciteit: het officiële document dat geldig is
Het kadaster heeft nooit een juridisch bewijs van eigendom gevormd. Het document dat geldig is, is de hypothecaire staat (of onroerend goed fiche), afgegeven door de dienst van de onroerende publiciteit (voorheen hypothecaire bewaring).
Dit document schetst de geschiedenis van de overdrachten van een goed: opeenvolgende verkopen, schenkingen, lopende hypotheken. Het maakt het mogelijk om met zekerheid de huidige eigenaar te identificeren en de aanwezigheid van lasten op het goed te verifiëren.
De aanvraag kan worden gedaan via een Cerfa-formulier of per post gericht aan de bevoegde dienst van de onroerende publiciteit (de dienst van de locatie van het onroerend goed). Deze dienst is niet gratis: de afgifte van een hypothecaire staat leidt tot de inning van een bijdrage voor onroerend goed veiligheid.
Deze toegang tot de dienst van de onroerende publiciteit wordt essentieel in verschillende gevallen:
- Wanneer de SDIF of het gemeentehuis geen antwoord kunnen geven (perceel gelegen in een gemeente waar de kadastrale gegevens incompleet of verouderd zijn)
- Wanneer de aanvraag betrekking heeft op de eigendomsgeschiedenis en niet alleen op de huidige eigenaar
- Wanneer een authentieke akte nodig is voor een juridische procedure (erfenis, onteigening, erfdienstbaarheid)
Kadastrale referentie: de vereiste zonder welke geen enkele zoektocht succesvol is
Alle beschreven stappen zijn gebaseerd op hetzelfde uitgangspunt: de kadastrale referentie van het perceel (gemeente, sectie prefix, sectie, perceelnummer). Zonder deze referentie kunnen het gemeentehuis, de SDIF en de dienst van de onroerende publiciteit geen aanvraag behandelen.
Op cadastre.gouv.fr wordt de zoektocht gedaan op basis van adres of locatie op de kaart. Een klik op het perceel toont de referentie. Deze stap is volledig gratis en vereist geen registratie.
Derde partijen zoals Géofoncier of France Cadastre bieden alternatieve interfaces om toegang te krijgen tot dezelfde referenties. Sommige brengen kosten in rekening voor aanvullende diensten (matrixextractie, verzending van vooraf ingevulde formulieren). Het officiële kadastrale plan blijft gratis toegankelijk op het portaal van de Staat.
De totale gratis toegang tot de procedure stopt bij twee stappen: het online raadplegen van het plan om de referentie te verkrijgen, en vervolgens het gemeentehuis of de SDIF raadplegen om de naam van de eigenaar te kennen. Zodra een officieel document dat geldig is vereist is, brengt de toegang tot de onroerende publiciteit kosten met zich mee.
Deze drie niveaus van informatie verwarren, is het risico lopen te geloven dat een simpele klik op een kaart voldoende is om een vraag te beantwoorden die, afhankelijk van de gevallen, onder het administratief recht of het burgerlijk recht valt.