Eine Wohnung in den Waadtländer Alpen, ein Chalet in Verbier, ein Feriendomizil am Genfersee: Das Zweitwohnsitz in der Schweiz ist nicht mehr nur ein Traum wohlhabender Rentner. Es zieht verschiedene Profile an, einschließlich ausländischer Investoren, die ihr Kapital in einem als stabil geltenden Markt schützen möchten. Doch zwischen den gesetzlichen Einschränkungen und den laufenden Steuerreformen ist die Situation differenzierter, als sie scheint.
Zweitwohnsitz in der Schweiz: Ein strukturell begrenzter Markt durch die Lex Weber
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass einige Schweizer Skigebiete wie eingefroren in der Zeit wirken, mit sehr wenigen Neubauten? Das ist kein Zufall. Seit Inkrafttreten der Initiative für Zweitwohnungen (sogenannte Lex Weber) darf eine Gemeinde nicht mehr als 20 % Zweitwohnungen in ihrem Wohnungsbestand haben.
Konkrete bedeutet das, dass touristische Gemeinden, die diese Grenze bereits überschritten haben, keine neuen Baugenehmigungen für Zweitwohnungen mehr erteilen. Diese Obergrenze hat einen mechanischen Verknappungseffekt auf das verfügbare Angebot geschaffen.
Für einen Investor spielt diese Einschränkung eine doppelte Rolle. Sie erschwert den Zugang zum Markt, da der Bestand an geeigneten Immobilien in den begehrtesten Gebieten jedes Jahr abnimmt. Gleichzeitig stützt sie die Preise auf lange Sicht, da die Nachfrage nicht nachlässt, während das Angebot blockiert bleibt. Wer plant, eine Zweitwohnung in der Schweiz zu kaufen, sollte diese Dynamik verstehen, bevor er sich für eine Immobilie entscheidet.
Reform der Mietwertbesteuerung: Was sich für die Besteuerung von Zweitwohnungen ändert
Die Schweiz wendet einen im Ausland wenig bekannten Steuermechanismus an: den Mietwert. Das Prinzip ist einfach. Wenn Sie eine Wohnung besitzen, die Sie nicht dauerhaft bewohnen, betrachtet das Finanzamt, dass Sie ein fiktives Einkommen erzielen, das dem Mietpreis entspricht, den Sie aus dieser Immobilie erzielen könnten. Dieser Betrag wird Ihrem zu versteuernden Einkommen hinzugefügt.
Im Gegenzug können Eigentümer die Zinsen ihrer Hypothek und die Instandhaltungskosten der Immobilie abziehen. Dieses System machte den Besitz einer Zweitwohnung steuerlich tragbar, manchmal sogar vorteilhaft für verschuldete Steuerzahler.
Was die Reform vorsieht
UBS weist darauf hin, dass die Abschaffung des Mietwerts, die bereits seit mehreren Jahren diskutiert wird, auch für Zweitwohnungen gelten wird. Die gute Nachricht ist, dass dieses fiktive Einkommen aus der Berechnung der Steuer entfällt. Die schlechte Nachricht ist, dass die Abzüge für passive Zinsen und Instandhaltungskosten stark eingeschränkt werden.
Für Eigentümer, die ihre Zweitwohnung durch eine hohe Hypothek finanzieren, wird die Berechnung der Nettorendite erheblich verändert. Eine Immobilie, die mit wenig Verschuldung gekauft wurde, wird weniger betroffen sein. Eine Immobilie, die zu 50 % oder mehr ihres Wertes finanziert ist, wird eine höhere steuerliche Belastung erfahren.
Vor einer Investition sollte daher der Einfluss dieser Reform auf die Nettorendite der Immobilie simuliert werden, unter Berücksichtigung des Kantons, in dem sie sich befindet. Die Steuersätze variieren stark von Kanton zu Kanton, was die Schlussfolgerung von einer Investition zur anderen ändern kann.
Lex Koller und kantonale Quoten: Die Hemmnisse für den Kauf durch Nichtansässige
Warum bleibt die Schweiz so selektiv gegenüber ausländischen Käufern? Die Antwort lässt sich in zwei Worten zusammenfassen: Lex Koller. Dieses Bundesgesetz regelt streng den Immobilienerwerb durch Personen, die nicht in der Schweiz wohnen oder keinen Aufenthaltsstatus (Aufenthaltserlaubnis C) besitzen.
- Nichtansässige dürfen nur in bestimmten touristischen Zonen kaufen, die von den Kantonen festgelegt werden, und ausschließlich Zweitwohnungen, die einer Quote unterliegen.
- Jeder Kanton hat ein jährliches Kontingent an Genehmigungen, was bedeutet, dass eine Ablehnung möglich ist, selbst wenn die Immobilie verfügbar ist und die Finanzierung gesichert ist.
- Ansässige mit einer B-Bewilligung (Aufenthalt) unterliegen ebenfalls Einschränkungen, obwohl diese weniger streng sind als für Nichtansässige.
Dieser regulatorische Rahmen erklärt, warum der Schweizer Markt für Zweitwohnungen nicht mit dem in Frankreich oder Italien vergleichbar ist, wo Ausländer frei kaufen können. In der Schweiz ist der Zugang zum Markt an sich ein Vorteil, da der Wettbewerb unter den Käufern durch das Gesetz begrenzt bleibt.
Haltungskosten und Schutz vor Mietinflation: Das Vermögensargument
Über den Lebensraum und die alpine Landschaft hinaus verdient ein oft vernachlässigtes Vermögensargument Beachtung. UBS hebt hervor, dass die Wohnkosten für Eigentümer in der Schweiz eine Form des Schutzes gegen steigende Mieten bieten, ein Phänomen, das Mieter in großen Ballungsräumen stark trifft.
Mit anderen Worten, der Besitz einer Immobilie in der Schweiz ermöglicht es, einen Teil seiner Wohnkosten zu fixieren. In einem Markt, in dem die Mieten regelmäßig steigen, stellt diese Stabilität einen messbaren Vorteil auf mittlere und lange Sicht dar.
Ein Markt, der von Verknappung und monetärer Stabilität getragen wird
Der Leitzins der SNB bleibt nahe null, ein Niveau, das deutlich unter dem der EZB oder der Fed liegt. Diese Geldpolitik begünstigt Kreditnehmer und hält die Finanzierungsbedingungen für den Immobilienkauf attraktiv.
In Kombination mit der durch die Lex Weber organisierten Verknappung und den Einschränkungen der Lex Koller schafft diese Politik ein Umfeld, in dem die Preise für Zweitwohnungen besser gegen Abwärtszyklen resistent sind als in anderen europäischen Märkten. Die Immobilie behält ihren Wert, genau weil nur wenige neue Immobilien auf den Markt kommen.
Der Kauf einer Zweitwohnung in der Schweiz ist daher nicht nur eine spontane Entscheidung für ein Chalet. Es ist ein Abwägen zwischen realen regulatorischen Einschränkungen, einer sich verändernden Besteuerung und einem Markt, in dem die Verknappung strukturell den Wert des Vermögens schützt. Wer diese Eintrittsbarrieren überwindet, erhält Zugang zu einem Vermögenswert, dessen Bewertungslogik sich grundlegend von den Nachbarmärkten unterscheidet.