Un apartamento en los Alpes vaudenses, un chalet en Verbier, un pied-à-terre cerca del lago de Ginebra: la residencia secundaria en Suiza ya no es solo un sueño de jubilados adinerados. Atrae a perfiles variados, incluidos inversores extranjeros que buscan proteger su capital en un mercado considerado estable. Pero entre las restricciones legales y las reformas fiscales en curso, el panorama es más matizado de lo que parece.
Residencia secundaria en Suiza: un mercado estructuralmente limitado por la Lex Weber
¿Ya has notado que algunas estaciones suizas parecen congeladas en el tiempo, con muy pocas construcciones nuevas? No es casualidad. Desde la entrada en vigor de la iniciativa sobre las residencias secundarias (llamada Lex Weber), un municipio no puede superar el 20 % de viviendas secundarias en su parque residencial.
Concretamente, los municipios turísticos que ya han superado este umbral no otorgan nuevas autorizaciones de construcción para residencias secundarias. Este límite ha creado un efecto de escasez mecánica sobre la oferta disponible.
Para un inversor, esta restricción juega un doble papel. Frena el acceso al mercado, ya que el stock de bienes elegibles disminuye cada año en las zonas más demandadas. Al mismo tiempo, sostiene los precios a largo plazo, ya que la demanda no disminuye mientras la oferta permanece bloqueada. Aquellos que consideran comprar una residencia secundaria en Suiza deberían entender esta dinámica antes de posicionarse sobre un bien.
Reforma del valor locativo: lo que cambia para la fiscalidad de las residencias secundarias
Suiza aplica un mecanismo fiscal poco conocido en el extranjero: el valor locativo. El principio es simple. Si posees una vivienda que no ocupas de manera permanente, la administración fiscal considera que percibes un ingreso ficticio, correspondiente al alquiler que podrías obtener de este bien. Esta cantidad se suma a tu ingreso imponible.
A cambio, los propietarios pueden deducir los intereses de su deuda hipotecaria y los gastos de mantenimiento del bien. Este sistema hacía que la tenencia de una residencia secundaria fuera fiscalmente soportable, a veces incluso ventajosa para los contribuyentes endeudados.
Lo que prevé la reforma
UBS indica que la eliminación del valor locativo, ya mencionada desde hace varios años, también se aplicará a las residencias secundarias. La buena noticia es que este ingreso ficticio desaparecerá del cálculo del impuesto. La mala, es que las deducciones de intereses pasivos y de gastos de mantenimiento estarán fuertemente limitadas.
Para los propietarios que financian su residencia secundaria con un crédito hipotecario importante, el cálculo de rentabilidad neta cambiará significativamente. Un bien adquirido con poco endeudamiento se verá menos afectado. Un bien financiado hasta la mitad de su valor o más verá aumentar su carga fiscal real.
Antes de invertir, por lo tanto, es necesario simular el impacto de esta reforma sobre el rendimiento neto del bien, teniendo en cuenta el cantón donde se encuentra. Las tasas impositivas varían considerablemente de un cantón a otro, lo que puede modificar la conclusión de una inversión a otra.
Lex Koller y cuotas cantonales: los frenos a la compra para no residentes
¿Por qué Suiza sigue siendo tan selectiva con los compradores extranjeros? La respuesta se resume en dos palabras: Lex Koller. Esta ley federal regula estrictamente la adquisición inmobiliaria por personas que no residen en Suiza o que no tienen un permiso de establecimiento (permiso C).
- Los no residentes solo pueden comprar en ciertas zonas turísticas designadas por los cantones, y únicamente residencias secundarias sujetas a cuota.
- Cada cantón tiene un contingente anual de autorizaciones, lo que significa que un rechazo es posible incluso si el bien está disponible y el financiamiento está cerrado.
- Los residentes titulares de un permiso B (de estancia) también están sujetos a restricciones, aunque menos severas que para los no residentes.
Este marco regulatorio explica por qué el mercado suizo de residencias secundarias no es comparable al de Francia o Italia, donde un extranjero puede comprar libremente. En Suiza, el acceso al mercado es una ventaja en sí misma, ya que la competencia entre compradores permanece contenida por la ley.
Costo de tenencia y protección contra la inflación locativa: el argumento patrimonial
Más allá del entorno y del paisaje alpino, un argumento patrimonial a menudo pasado por alto merece atención. UBS destaca que los costos de vivienda de los propietarios en Suiza ofrecen una forma de protección contra el aumento de los alquileres, un fenómeno que afecta duramente a los inquilinos en las grandes aglomeraciones.
En otras palabras, poseer un bien en Suiza permite fijar una parte de sus cargas de vivienda. En un mercado donde los alquileres aumentan regularmente, esta estabilidad representa una ventaja medible a medio y largo plazo.
Un mercado impulsado por la escasez y la estabilidad monetaria
La tasa de interés de la BNS se mantiene cerca de cero, un nivel significativamente inferior al de los aplicados por el BCE o la Fed. Esta política monetaria favorece a los prestatarios y mantiene condiciones de financiamiento atractivas para la compra inmobiliaria.
Combinada con la escasez organizada por la Lex Weber y las restricciones de la Lex Koller, esta política crea un entorno donde los precios de las residencias secundarias resisten mejor a los ciclos bajistas que en otros mercados europeos. El bien conserva su valor, precisamente porque pocos nuevos bienes llegan al mercado.
Comprar una residencia secundaria en Suiza, por lo tanto, no es solo un simple capricho por un chalet. Es un arbitraje entre restricciones regulatorias reales, una fiscalidad en transformación y un mercado donde la escasez protege estructuralmente el valor del patrimonio. Aquellos que superan estas barreras de entrada acceden a un activo cuya lógica de valoración difiere fundamentalmente de los mercados vecinos.