Een appartement in het Vaud-Alpen, een chalet in Verbier, een pied-à-terre nabij het Meer van Genève: een tweede woning in Zwitserland is niet langer alleen een droom voor rijke gepensioneerden. Het trekt diverse profielen aan, waaronder buitenlandse investeerders die hun kapitaal willen beschermen in een markt die als stabiel wordt beschouwd. Maar tussen de wettelijke beperkingen en de lopende belastinghervormingen is het plaatje genuanceerder dan het lijkt.
Tweede woning in Zwitserland: een structureel beperkte markt door de Lex Weber
Hebt u al opgemerkt dat sommige Zwitserse skigebieden lijken te zijn stilgevallen, met zeer weinig nieuwbouw? Dat is geen toeval. Sinds de invoering van het initiatief voor tweede woningen (de zogenaamde Lex Weber), mag een gemeente niet meer dan 20% van de woningen als tweede woningen hebben in haar woningvoorraad.
Concreet geven toeristische gemeenten die deze drempel al hebben overschreden geen nieuwe bouwvergunningen meer voor tweede woningen. Dit plafond heeft een mechanisch schaarste-effect op het beschikbare aanbod gecreëerd.
Voor een investeerder speelt deze beperking een dubbele rol. Het remt de toegang tot de markt, aangezien de voorraad beschikbare panden elk jaar afneemt in de meest gewilde gebieden. Tegelijkertijd ondersteunt het de prijzen op lange termijn, omdat de vraag niet afneemt terwijl het aanbod vastzit. Degenen die overwegen om een tweede woning in Zwitserland aan te schaffen, doen er goed aan deze dynamiek te begrijpen voordat ze zich op een pand positioneren.
Hervorming van de huurwaarde: wat verandert er voor de belasting op tweede woningen
Zwitserland past een weinig bekend fiscaal mechanisme toe in het buitenland: de huurwaarde. Het principe is eenvoudig. Als u een woning bezit die u niet permanent bewoont, beschouwt de fiscus dat u een fictief inkomen ontvangt, dat overeenkomt met de huur die u uit dit pand zou kunnen halen. Dit bedrag wordt opgeteld bij uw belastbaar inkomen.
In ruil daarvoor kunnen eigenaren de rente op hun hypotheekschuld en de onderhoudskosten van het pand aftrekken. Dit systeem maakte het bezit van een tweede woning fiscaal draaglijk, soms zelfs voordelig voor schuldenaren.
Wat de hervorming voorziet
UBS geeft aan dat de afschaffing van de huurwaarde, die al enkele jaren ter sprake is, ook van toepassing zal zijn op tweede woningen. Het goede nieuws is dat dit fictieve inkomen zal verdwijnen uit de belastingberekening. Het slechte nieuws is dat de aftrekken voor passieve rente en onderhoudskosten sterk beperkt zullen worden.
Voor eigenaren die hun tweede woning financieren met een aanzienlijke hypotheek, zal de berekening van de netto-rendement aanzienlijk veranderen. Een pand dat met weinig schulden is gekocht, zal minder worden getroffen. Een pand dat voor de helft van zijn waarde of meer is gefinancierd, zal een hogere werkelijke belastingdruk ervaren.
Voordat u investeert, is het dus belangrijk om de impact van deze hervorming op het netto rendement van het pand te simuleren, rekening houdend met het kanton waar het zich bevindt. De belastingtarieven variëren sterk van het ene kanton naar het andere, wat de conclusie van de ene investering ten opzichte van de andere kan beïnvloeden.
Lex Koller en kantonquota: de belemmeringen voor aankoop door niet-residenten
Waarom blijft Zwitserland zo selectief tegenover buitenlandse kopers? Het antwoord ligt in twee woorden: Lex Koller. Deze federale wet reguleert strikt de aankoop van onroerend goed door personen die niet in Zwitserland wonen of daar geen verblijfsvergunning (vergunning C) hebben.
- Niet-residenten kunnen alleen kopen in bepaalde toeristische gebieden die door de kantons zijn aangewezen, en alleen tweede woningen die aan quota zijn onderworpen.
- Elk kanton heeft een jaarlijkse contingent van vergunningen, wat betekent dat een weigering mogelijk is, zelfs als het pand beschikbaar is en de financiering rond is.
- Inwoners met een vergunning B (verblijf) zijn ook onderworpen aan beperkingen, hoewel deze minder streng zijn dan voor niet-residenten.
Dit regelgevingskader verklaart waarom de Zwitserse markt voor tweede woningen niet te vergelijken is met die van Frankrijk of Italië, waar een buitenlander vrij kan kopen. In Zwitserland is toegang tot de markt een voordeel op zich, aangezien de concurrentie tussen kopers door de wet beperkt blijft.
Kosten van bezit en bescherming tegen huurinflatie: het patrimoniale argument
Naast de leefomgeving en het alpine landschap verdient een vaak verwaarloosd patrimoniaal argument aandacht. UBS benadrukt dat de huisvestingskosten voor eigenaren in Zwitserland een vorm van bescherming bieden tegen de stijging van de huren, een fenomeen dat huurders in grote agglomeraties hard raakt.
Met andere woorden, het bezitten van een pand in Zwitserland stelt u in staat een deel van uw huisvestingslasten vast te leggen. Op een markt waar de huren regelmatig stijgen, vertegenwoordigt deze stabiliteit een meetbaar voordeel op middellange en lange termijn.
Een markt gedreven door schaarste en monetaire stabiliteit
De beleidsrente van de SNB blijft dicht bij nul, een niveau dat aanzienlijk lager is dan die van de ECB of de Fed. Dit monetair beleid is gunstig voor leners en houdt aantrekkelijke financieringsvoorwaarden voor de aankoop van onroerend goed in stand.
Gecombineerd met de schaarste die door de Lex Weber is georganiseerd en de beperkingen van de Lex Koller, creëert dit beleid een omgeving waarin de prijzen van tweede woningen beter bestand zijn tegen neerwaartse cycli dan in andere Europese markten. Het pand behoudt zijn waarde, precies omdat er weinig nieuwe panden op de markt komen.
Een tweede woning in Zwitserland kopen is dus niet zomaar een impulsieve beslissing voor een chalet. Het is een afweging tussen echte regelgevende beperkingen, een veranderende belastingstructuur en een markt waar de schaarste structureel de waarde van het vermogen beschermt. Degenen die deze toegangsbarrières overwinnen, krijgen toegang tot een actief waarvan de waarderingslogica fundamenteel verschilt van die van de buurlanden.